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投资二手房的N大优势 房产中介支招如何选好房

2013-07-02 作者:曹县房产网 来源:曹县房产网 点击 评论
  资源更丰富
  环境成熟的二手房更适合居住生活。
  城市住宅建设的发展一般从市区往郊区扩展,市区人口密集,居住了10年以上的二手房社区周边分布了非常成熟的资源。不但地铁和公交四通八达,重点学校、商场、超市等也更多更好。因此,在这些地方买二手房,你能享受到的资源也更丰富。
  郊区的一手房显然在这方面比不上,即使有地铁开通,也要花更多的时间在上下班的交通上。周边超市、菜市缺乏,日常生活不太方便,生活成本反而高。更重要的是,周围教育资源的匮乏让你不得不在几年后就置换到学区房里。
  房价更稳定
  判断房价涨跌,结合宏观经济政策、经济数据、货币和信贷政策的变化和市场规律判断中长期趋势相对容易,而这三五年内的某几个月的价格变化受到偶然性因素影响很大,几乎没有办法预测。比如你能判断3年后的房价高于现在,但没办法预知2015年7月的房价比2015年5月的房价高还是低。
根据永庆房屋的统计,在2008年和2010年,一手房的上下波动非常剧烈,分别以当年上海的全年均价1.3482万元和2.1168万元为基准,2008年一手房价以45.8%的幅度区间震荡变化,2010年一手房价以23.6%的幅度上下变化。
  而同一时期的二手房涨跌变化则小很多,2008年在年均价上下震动11.4%,2010年则震动13.9%。
现在你要买第一套房子,也知道四五年后肯定会把它卖掉置换学区房,这时,你是选房价变化比较稳定的二手房,还是起起伏伏涨跌很大的一手房呢?
  
为什么不买一手房?
  无论是北上广深,还是二线城市,现在房地产开发的共同点都是新房大多不在市中心。市中心土地极其有限,即使开发出新盘来,也是二三十岁的工薪族买不起的高端住宅。而郊区的土地多而且价格相对便宜,新开的楼盘大多建在郊区,价格更低,新房子的小区外形好看,也显得干净、有档次。
但是你要注意的并不是这些。对收入有限的上班族来说,第一次买房是占家庭财产份额最大的一笔投入,这房子的保值性和将来的价格变化将直接影响你下次买房的价格—这房子价格高,你第二次买的房子的预算就越多,能买的房子就越好。
  等不到资源配齐
  把一手住宅周边的配套资源分成先行指标资源和落后指标资源两类。
  先行指标资源是在开发前到交房时就有的资源,交通就属于先行资源。
一线城市郊区几乎所有新盘广告和售楼处都会告诉你,附近要开通或者已经开通地铁,政府要拉动房地产建设,必须解决郊区的交通问题,因为这是每日往来郊区和市区首先要满足的条件。
  落后指标资源是附近居住人口不断迁入并稳定居住后,才会进驻的资源,学校、商业、菜市场都属于落后指标资源。
不论是学校开课,还是商场和菜市场开业,都需要附近有足够多的居住人口,才能正常运营。所以政府通常不会在住宅开发的初期就在郊区居住社区里建学校和商业,而是在5年至7年以后人住满了才会陆续开始。
  此外,除了少数大型国有开发集团,绝大部分开发商也没有强悍的“造城实力”—不但建造住宅,还能同步在附近建超市、菜场、商场、幼儿园,和政府协商在附近建质量较好的学校。
  这样形成的局面就是,即使早早买了郊区的一手房住进去,三五年的时间内周边的住宅开发还在继续,稳定的居住人口导入不多,周边没有好的教育资源。
在孩子长到三四岁的时候,仍然没等到周围建起好的学校,但这时你必须为了孩子上学而换房了。
市场下跌时买房亏
  郊区的一手房开发量大,供应量也最大。由于不断推进开发,在行情好的时候,不断开售的同地段同类型新盘之间会形成比价效应—同一个地铁站附近的新盘,这个月开盘价1.2万元,下个月开盘价1.25万元,再过两个月另一个新盘可能就开价1.3万元了。
  周围都是待开发的土地,没有二手房。资源不到位,生活不方便,又没有稳定的周边二手房价格做参考,房价虚高相对严重。
  而在行情不好的时候—比如现在,那里的新房同样有比价效应,只不过比的不是涨价,而是跌价。
  在开发商资金压力变大,需要快速销售回款缓解压力时,会调低价格开盘。第一家楼盘降价了,会把周边的买房者吸引过来,其他楼盘的销量将受到直接影响,即使不会马上跟着降价,只要销售压力还在,也会在不久后降价挽回客户。
  这种降价的比价效应持续越久,价格跌得越多,还会直接影响周围已经交房入住的房子的市场价格。你房子的市值也会跟着不断下跌。
  市场动荡时卖房难
  住了几年,要卖房了。这时,你的房子在买家眼里就成了二手房。周边这些年来大量开发出来的房子,有的被投资者买来空着不住人,有的房子也要被业主转手卖掉换到别的地方,二手房供应变多,原先的居住需求有一部分要退出这个区域,而一手房还在继续开发。
  如果你是个纯粹的投资者,用闲置资金买了郊区的一手房,即使房价下跌,也不会急着变现,可以继续等到房价再次上涨到满意的价格再卖。
但如果你要卖了房子买学区房,给孩子迁户口、赶在学校截止日期之前给孩子报名,就没那么多时间等价格再次上涨。最可能的只有两种情况:不愿降价以致很久才卖出去、被迫降价只求快点成交。
  因此,如果你打算买房自住,又是在现在这个房价动荡、时有下跌的时候出手,还是尽量避开郊区的一手房吧。
交通成本高
  设计师张吉在上海工作,2009年去江苏昆山买了一套均价8000元/平方米的一手房,很快交房入住。这个价格在当时的上海能买的房子也都在地铁没开通的郊区。当时上海在靠近周边城市的地铁站点旁设立了大型停车场,可以开车转乘市内轨道交通,全天停车费只要10元。
张吉从家里到2号线徐泾东地铁站开车15分钟,地铁上的路程还有1个多小时。而一路开车到公司的开销更大,每月养车费用1500元至2000元。2年多来,张吉每天有3个小时都花在上下班路上,他终于决定去市区的工作单位附近租房。
  住在郊区、工作在市区的人,即便不像张吉那样还要养车,但每天花在上下班路上的3个小时,也是成本。
  这些例外情况,可以买一手房。
  
规划配套齐备
  尽管有“造城能力”的开发商是少数,但如果碰上这类开发商精心耕耘的大型居住社区,房子能对口较好的小学、初中或是社区里预留了学校用地,5年之内开始建学校,商业配套建设已经在推进之中,这样的郊区一手房可以放心买进。
如万科、金地、保利、中海、恒大等房地产龙头企业开发的城市近郊大型居住社区,由于地块巨大、开发的住宅量大,多和政府的区域规划息息相关,在交通、教育、商业配套有政府规划配合,新建学校或商业发展的优惠措施。
  买了这样的房子,几年后你就不用因为孩子上不了好学校而再次换房,少承担一次换房的成本。
  
你要投资
  如果你是资金充足的长期投资者,买了一手房并不去住,可以慢慢等周边的配套设施配齐,居住价值增加了再卖个好价钱,短时间内的房价涨跌对你几乎没有影响,可以考虑投资郊区的一手房。
  如果你是炒房的短期投机者,看准了在房价相对上涨初期或中期买进,等房价快速上涨到满意的幅度就卖出,快进快出赚个差价,那么郊区的一手房也是比靠近市区的二手房更好的选择。
  最佳时机,起涨3个月!
  理论上,房价结束下跌和震荡,开始上涨时买房最好,但仅凭1个月的价格上涨很难判断。如果成交量已经连续上涨了五六个月,同时成交价格连续上涨到第3个月至第5个月,基本可以判断房价进入了持续上涨的周期。这时候是买房的最佳时机。
  最差时机,连续涨1年半!
  由于房价牵涉关系众多,近10年来,上涨速度过快,连续上涨太久,政府都会调控。从过去10年的政策频率看,房价连续保持上涨态势1年半以上,政府都会出台政策调控,因此,如果房价已经持续上涨了1年半,就要警惕了:这时买房,很可能立刻遇上调控,导致房价走平并最终下跌。